Leases Must Be Written
Les baux doivent être écrits
Kontra lwaye dwe ekri
Lesson Content
Articles 1131–1138: General Rules for Leases
The Contract of Lease (Du Contrat de Louage) governs one of the most fundamental economic relationships in any society: the arrangement by which one person pays to use another person's property. In the Kingdom of Haiti, where agricultural estates (habitations), houses, and manufacturing operations formed the backbone of the economy, lease law was essential.
Article 1131 opens with a firm requirement: all leases of habitations, manufactures, or houses must be in writing, whether before a notary or by private written agreement. This is a stronger requirement than for sale, where private agreement alone could suffice. The writing requirement protected both parties by creating a clear record of their arrangement.
Article 1132 addresses subletting: the lease may stipulate that the tenant has no right to sublet or assign the lease, and this clause is always strictly enforced. But if no such prohibition exists, the tenant may freely sublet or assign.
Article 1133 subjects leases of minors' property to the same rules as those for married minor women or women with community property, as established in Titre XIX on the Marriage Contract.
Article 1134 sets out the landlord's core obligations without any need for a special agreement: the landlord must deliver the thing in good repair of every kind, fit for the use for which it is leased. The tenant is only responsible for ordinary maintenance. The landlord must also ensure the tenant's peaceful enjoyment during the lease term.
Article 1135 requires the landlord to bear the cost of necessary repairs during the lease (except tenant-responsible maintenance repairs), and prohibits the landlord from changing the form of the leased thing during the lease.
Article 1136 requires the landlord to guarantee the tenant against defects in the leased thing that prevent its use, and to compensate the tenant for losses caused by such defects, even if the landlord did not know about them at the time of the lease.
Article 1137 addresses destruction of the leased thing. If the thing is totally destroyed by a major event during the lease, the lease is void by operation of law and no damages are owed. If only partly destroyed, the tenant may request a rent reduction or lease termination.
Article 1138 covers urgent repairs: if urgent repairs cannot wait until the end of the lease, the tenant must tolerate them regardless of inconvenience. But if they last more than one month, the tenant is entitled to a proportional rent reduction, and may even terminate the lease if the repairs render the premises uninhabitable.
Why This Matters
The writing requirement for leases was a forward-looking provision. In a kingdom where oral agreements could be disputed and powerful landlords might exploit illiterate tenants, requiring written leases created accountability. The landlord's obligation to deliver property in good condition and guarantee against defects established that Haitian tenants had enforceable rights, not merely the landlord's goodwill.
Articles 1131–1138 : Règles générales des baux
Le Contrat de Louage régit l'une des relations économiques les plus fondamentales : l'arrangement par lequel une personne paie pour utiliser le bien d'une autre. Dans le Royaume d'Haïti, où les habitations agricoles, les maisons et les manufactures formaient l'épine dorsale de l'économie, le droit des baux était essentiel.
L'article 1131 s'ouvre par une exigence ferme : tout bail d'habitation, manufacture ou de maison doit être fait par écrit, soit devant notaire, soit sous seing privé.
L'article 1132 traite de la sous-location : le bail peut stipuler que le preneur n'a pas le droit de sous-louer ni de céder son bail ; cette clause est toujours de rigueur. Mais si cette faculté ne lui a pas été interdite, il a le droit de le faire.
L'article 1133 soumet les baux des biens des mineurs aux mêmes règles que celles des femmes mariées mineures.
L'article 1134 établit les obligations fondamentales du bailleur sans convention particulière : délivrer la chose en bon état de réparation, de manière à servir à l'usage pour lequel elle est louée, et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 1135 met les réparations nécessaires à la charge du bailleur et interdit de changer la forme de la chose louée pendant le bail.
L'article 1136 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices de la chose louée et à l'indemniser des pertes, même si le bailleur les ignorait.
L'article 1137 traite de la destruction : totale, le bail est nul de plein droit ; partielle, le preneur peut demander une diminution ou la résiliation.
L'article 1138 couvre les réparations urgentes : le preneur doit les souffrir, mais si elles durent plus d'un mois, il a droit à une diminution, voire à la résiliation si le logement est inhabitable.
Pourquoi c'est important
L'exigence de l'écrit pour les baux était une disposition prévoyante. Dans un royaume où des accords oraux pouvaient être contestés, exiger des baux écrits créait une responsabilité. L'obligation du bailleur de livrer le bien en bon état et de garantir contre les vices établissait que les locataires haïtiens avaient des droits exécutoires.
Atik 1131–1138 : Règ jeneral pou kontra lwaye
Kontra Lwaye a gouvène youn nan relasyon ekonomik ki pi fondamantal : aranjman kote yon moun peye pou itilize pwopriyete yon lòt moun. Nan Wayòm Ayiti a, kote abitasyon agrikòl, kay, ak manifakti te fòme baz ekonomi an, lalwa lwaye te esansyèl.
Atik 1131 louvri ak yon egzijans fèm : tout kontra lwaye abitasyon, manifakti oswa kay dwe fèt alekri, kit devan notè oswa pa ekri prive.
Atik 1132 adrese sou-lwaye : kontra a ka estipile ke lokatè a pa gen dwa sou-lwe oswa sede kontra li ; klòz sa a toujou aplike strik. Men si entèdiksyon sa a pa fèt, li gen dwa fè l.
Atik 1133 soumèt kontra lwaye byen minè yo a menm règ ak sa pou fanm marye minè yo.
Atik 1134 etabli obligasyon fondamantal pwopriyetè a san okenn akò espesyal : livre bagay la nan bon eta reparasyon, nan yon fason pou l ka sèvi pou itilizasyon li lwe pou li a, e fè lokatè a jwi l pezibman pandan dire kontra a.
Atik 1135 mete reparasyon nesesè yo sou kont pwopriyetè a e entèdi chanje fòm bagay ki lwe a pandan kontra a.
Atik 1136 oblije pwopriyetè a garanti lokatè a kont vis nan bagay ki lwe a e konpanse l pou pèt, menm si pwopriyetè a pa t konnen yo.
Atik 1137 adrese destriksyon : total, kontra a nil pa operasyon lalwa ; pasyèl, lokatè a ka mande yon diminisyon oswa tèminazon.
Atik 1138 kouvri reparasyon irjan : lokatè a dwe tolere yo, men si yo dire plis pase yon mwa, li gen dwa a yon diminisyon, menm tèminazon si lojman an pa abitebl.
Poukisa sa enpòtan
Egzijans ekri pou kontra lwaye te yon dispozisyon prevwayan. Nan yon wayòm kote akò oral te ka konteste, egzije kontra lwaye ekri te kreye responsablite. Obligasyon pwopriyetè a pou livre pwopriyete a nan bon kondisyon e garanti kont vis te etabli ke lokatè ayisyen te gen dwa ki ka aplike, pa sèlman bòn volonte pwopriyetè a.